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Recht in Frankreich: Kauf-Modell Immobiliengesellschaft

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Anwältin Michaela Schreyer mit Kanzlei an der Côte d’Azur schreibt regelmäßig exklusiv für die RivieraZeit über Wissenswertes und Neues aus der Welt des Rechts – mit besonderem Blick auf die Unterschiede zwischen der französischen und der deutschen Rechtsprechung. Diesmal: Warum eine „Immobiliengesellschaft“ (SCI) bei gemeinschaftlichem Erwerb einer Immobilie Sinn macht.

Bei gemeinschaftlichem Erwerb einer Immobilie sind gewisse Probleme oft vorprogrammiert, die in Frankreich mehrheitlich durch die Gründung einer Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechtes (Société Civile Immobilière, SCI) umgangen werden können.

Ganz gleich, ob der Erwerb durch Ehegatten, Lebenspartner oder Freunde getätigt wird, ist eine zukünftige Trennung nicht auszuschließen. Dann muss man sich entweder über den Verkauf der Immobilie einigen oder aber über den Kauf des Anteils des einen durch den anderen Miteigentümer. Dies kann zu jahrelangem Streit führen und schließlich in einer verlustreichen und zeitaufwändigen Teilungsversteigerung enden.

Sofern der Erwerb der Immobilie über eine Immobiliengesellschaft erfolgt, kann die Gesellschaftssatzung spezifisch diese Problematik behandeln, um vorab und «zu guten Zeiten» zu vereinbaren, wie bei einer Trennung verfahren werden wird.

Ebenfalls muss die Nachlasssituation bedacht werden. In der Tat können zum Beispiel Kinder insbesondere erster Ehe Pflichtteilsansprüche geltend machen, was dazu führt, dass der verbleibende Ehegatte oder Partner gezwungen ist, die Immobilie, in der er seinen Lebensabend verbringen wollte, zu verkaufen.

Wenn der Erwerb durch eine Immobiliengesellschaft geschieht, kann problemlos eine Aufspaltung und Übertragung des bloßen Eigentums der Anteile an der Immobiliengesellschaft an die Kinder erfolgen und des Nießbrauches an den Ehegatten oder Lebenspartner. Dieser verfügt somit über die Verwaltung und komplette Nutzung der Immobilie oder gegebenenfalls die kompletten Mieteinnahmen und kann alle notwendigen Entscheidungen ohne vorherige Abstimmung mit den Erben des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners treffen.

Die Immobiliengesellschaft erleichtert des Weiteren eventuelle Schenkungen, da einerseits das Passiv der Gesellschaft den Wert der Anteile vermindert, und andererseits, da zusätzlich eine Aufspaltung in bloßes Eigentum und Nießbrauch erfolgen kann, um die damit verbundene Schenkungssteuer zu verringern.

Die Gründung einer Immobiliengesellschaft unterliegt keinem Mindestkapital, die Höhe des Kapitals muss individuell bestimmt werden je nach Zielsetzung der Gesellschaft und der spezifischen Situation der Gesellschafter.

Die französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechtes muss mindestens zwei Gesellschafter aufweisen, welche proportional zu Ihrer Beteiligung persönlich haftbar sind. Es können ein oder mehrere Geschäftsführer ernannt werden, deren Befugnisse in der Satzung gegebenenfalls beschränkt oder aber sehr umfassend gehalten werden, entsprechend der individuellen Situation der Teilhaber.

Im Allgemeinen unterliegt die Immobiliengesellschaft für eventuelle Mieteinnahmen der Einkommenssteuer direkt über die Teilhaber, da es sich um eine transparente Gesellschaft handelt, oder aber sie kann sich freiwillig der Körperschaftssteuer unterwerfen; nur in diesem Fall muss eine umfassende Buchhaltung geführt werden. Es ist aber immer im Interesse der Teilhaber, jährliche Bilanzen zu erstellen, selbst wenn die Gesellschaft über keinerlei Einnahmen verfügt, da nur so das Passiv der Gesellschaft belegt werden kann, was bei Übertragung der Anteile sehr wichtig ist, um die damit verbundenen Steuern, die auf dem Wert der Anteile basieren, so gering wie möglich zu halten.

Die Gründung einer Immobiliengesellschaft kann sehr schnell erfolgen, sollte aber vor Unterzeichnung eines Vorvertrages für den Kauf einer Immobilie entschieden werden. Natürlich geht dies mit gewissen Kosten sowie formellen Erfordernissen einher, die jedoch bei Weitem durch die damit verbundenen Vorteile aufgewogen werden.

Maître Michaela Schreyer
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