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Spekulationssteuer, Sozialabgaben und Besteuerung einer SCI

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Rechtsanwalt Stefan Kesting (Hamburg/Cannes/Berlin) informiert in der RIVIERAZEIT regelmäßig über Besonderheiten im deutsch-französischen Recht. Er ist Spezialist für den deutsch-französischen Wirtschaftsverkehr und gerichtlich ermächtigter Übersetzer der französischen Sprache. Diesmal schreibt er über die Spekulationssteuer plus value und Sozialabgaben, die beim Verkauf von Immobilien in Frankreich anfallen.

Wir «müssen» mal wieder u.a. über das Thema Spekulationssteuer (plus value) und die Sozialabgaben berichten. Seit unseren letzten beiden Artikeln (Ausgabe März/April 2019 und Juli/August/September 2019) hat sich etwas getan – nun dieses Mal endlich vollständig positiv:

Mit Entscheidung des Conseil d’Etat (dem sog. Staatsrat) Nr. 422780 in der Rechtssache «Dreyer» sind für die Jahre 2016, 2017 und 2018 gezahlte Sozialabgaben ebenfalls zu erstatten. Ein Einspruchsverfahren ist daher in jedem Fall empfehlenswert. (Achtung: Verjährungsfristen beachten!)

Die eigentliche Steuer von 19 Prozent bleibt aber weiterhin geschuldet, wenn nicht die Haltefrist von 22 Jahren abgelaufen ist oder es sich um den Hauptwohnsitz handelt. Die Steuer und die Haltefrist gelten im Übrigen prinzipiell auch, wenn die Immobilie mit einer SCI gekauft wurde. Hierbei ist jedoch notwendig, dass es sich um eine sog. transparente SCI handelt. Bei dieser gehen die Steuerpflichten direkt auf die Gesellschafter über.

Achtung: Vermietet die SCI die Immobilie an Dritte wiederkehrend möbliert (z.B. jedes Jahr im August an Feriengäste), unterliegt die SCI den Steuerpflichten von Kapital- bzw. Handelsgesellschaften (sog. SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).

In diesem Fall entfällt die Haltefrist, und die Steuer von 33,3 Prozent (wenn der Gewinn mehr als 38.120 Euro beträgt – darunter: 15 Prozent) ist auf die durch Abschreibung zu errechnende Wertdifferenz zu zahlen. Eine Bilanzbuchhaltung ist hierfür zwingend und mit entsprechendem Aufwand und Kosten verbunden.

Entgegen der degressiven «Abschreibung» bei der 22-jährigen Haltefrist (von 6 Prozent zu Beginn und 100 Prozent am Ende) ist die zu bilanzierende Abschreibung ausschließlich linear (durchschnittlich zwischen 2 und 5 Prozent) bei einer Abschreibungsdauer von bis zu 50 Jahren.

Die Mieteinkünfte werden darüber hinaus zweimal besteuert: direkt über die Unternehmenssteuer und bei Ausschüttungen an die Gesellschafter nochmals durch die Einkommensteuer.

Eine transparente SCI muss aber auch ohne Einkünfte jedes Jahr rechtzeitig eine Steuererklärung einreichen, um die sog. 3-Prozent-Steuer auf den Verkehrswert der Immobilie zu vermeiden.

Wer also plant, eine Immobilie mit einer SCI zu kaufen, sollte im Vorfeld genau prüfen, aus welchem Grund dies sinnvoll erscheint und wie die Zukunftsplanung aussieht. Beim «Privatkauf» ist das natürlich nicht anders …

KESTING & Partner
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