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Tipps von der Anwältin: Kauf & Verkauf einer Immobilie in Frankreich

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Rechtsanwältin Michaela Schreyer mit Kanzlei an der Côte d’Azur schreibt regelmäßig exklusiv für die RIVIERAZEIT über Wissenswertes und Neues aus der Welt des Rechts – mit besonderem Blick auf die Unterschiede zwischen der französischen und der deutschen Rechtsprechung. Diesmal: Was ist beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich zu beachten?

Bei Kauf oder Verkauf einer französischen Immobilie kommt zwingend das französische Recht zur Anwendung, und die Abwicklung erfolgt komplett in französischer Sprache. Da die französischen Notariate einzig einen Übersetzer einschalten, um den Vertragstext zu übersetzen, ohne jedoch Käufer oder Verkäufer zu beraten, wird empfohlen, sich anwaltlich begleiten zu lassen.

Die Etappen der formellen Abwicklung
Im Allgemeinen wird der interessierte Käufer ein Angebot abgeben, das sich darauf beschränkt, die Immobilie zu bezeichnen und den gebotenen Preis zu nennen. Hier gilt, dass ein solches informelles Angebot, sofern es durch den Verkäufer akzeptiert wird, für diesen zwar bindend ist, der Käufer jedoch bis Ablauf einer Bedenkfrist von zehn Tagen nach Unterzeichnung des ordentlichen Vorvertrages zurücktreten kann.

Der Vorvertrag
Sobald Käufer und Verkäufer sich einig sind, muss ein Vorvertrag erstellt werden. Da in Frankreich alle zukünftigen Bedingungen des Verkaufes im Rahmen dieses Vorvertrages festgelegt werden, ist dies die wichtigste Etappe der Abwicklung. Selbst wenn der Vorvertrag nicht zwingend notariell erstellt werden muss, ist dies empfehlenswert.

Der Vorvertrag enthält eine sehr detaillierte Beschreibung des Objektes, den Preis, alle aufschiebenden Bedingungen wie z.B. Finanzierung, Vorkaufsrecht, Baugenehmigung, Höhe der Anzahlung, die auf das Treuhandkonto des Notars zu leisten ist, Datum, an welchem diese spätestens geleistet werden muss, Höhe der Vertragsstrafklausel (oft mit der Anzahlung identisch, maximal 10 Prozent) und die genauen Bedingungen, unter denen diese zum Tragen kommt. Der Vorvertrag bestimmt des Weiteren, wer die Maklergebühren zu übernehmen hat, das Datum, bis zu welchem der notarielle Kaufvertrag mit Bezahlung des restlichen Preises zu erfolgen hat (im Allgemeinen mindestens 3 Monate) sowie die Aufteilung der Grundsteuer des laufenden Jahres und eventueller Hausverwaltungskosten.

Wichtige Unterlagen
Vor Unterzeichnung des Vorvertrages müssen alle wichtigen Unterlagen, die unbedingt zu prüfen sind, vorgelegt werden: Vermessung der Wohnfläche, diverse Gutachten über die Elektrik, das Abwassersystem, die Gasinstallation, Existenz von Blei, Asbest oder diversen Schädlingen, Energieeffizienz, Naturgefahren, eventuelle Wegdienstbarkeiten, bei Erwerb von Miteigentum die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Jahresabrechnungen sowie die Unterlagen über die Instandhaltung des Gebäudes, bei Erwerb auf Plan die genaue Beschreibung und Pläne sowie Unterlagen über die finanziellen Garantien des Bauträgers und die Baugenehmigung.
Die Unterzeichnung des Vorvertrages löst ein 10-tägiges Widerrufsrecht des Käufers aus. Sofern dieses ausgeübt wird oder die aufschiebenden Bedingungen eintreten, ist der Vorvertrag hinfällig und die Anzahlung wird erstattet.

Notarieller Kaufvertrag
Ansonsten erfolgt dann in einer dritten Etappe – nach vorheriger Überweisung des Restpreises, der Gebühren und Grunderwerbssteuern (circa 7 bis 8 Prozent des Preises bei Altbau und 2 bis 3 Prozent bei Neubau) auf das Treuhandkonto des Notares – die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages mit den schon im Vorvertrag aufgeführten Bedingungen sowie schließlich der Eintrag im Grundbuch. Die gesamte Abwicklung kann über einen oder zwei Notare erfolgen, ohne dass dies zusätzliche Kosten verursacht. In zweitem Falle erstellt im Allgemeinen der Notar des Verkäufers den Vorvertrag und der Notar des Käufers den notariellen Kaufvertrag.

 

Maître Michaela Schreyer
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